Betriebskostenverordnung

Jeder Vermieter ist berechtigt, einen Teil der Nebenkosten, die durch den Besitz und die Instandsetzung von Immobilien anfallen, auf die Mieter umzulegen. Das Recht des Vermieters ist in § 556 BGB geregelt. Demzufolge dürfen nur Nebenkosten umgelegt werden, die regelmäßig anfallen. Die Kosten für Reparatur und Verwaltung der Wohneinheiten muss der Vermieter selbst begleichen. Welche Nebenkosten im Einzelnen auf die Mieter übertragen werden dürfen, wird durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.

Was beinhaltet die Betriebskostenverordnung?

Im Jahre 2004 wurden durch die neue Betriebskostenverordnung Regelungen im Mietrecht festgeschrieben. Alle Festlegungen im Rahmen der Betriebskosten können in der Verordnung nachgelesen werden.

Wichtig: Betriebskosten sind als Teil der Gesamtmiete zu verstehen und müssen im Mietvertrag einzeln aufgeführt sein.

Die Betriebskosten sind in der Regel vorab als Nebenkostenvorauszahlung zu leisten. Es können auch Pauschalen vereinbart werden. Eine Nachzahlung kann in diesem Fall ausgeschlossen werden.

In der Verordnung sind alle Posten einzeln aufgeführt. Der Gesetzestext ist zweiteilig. Teil eins enthält eine Definition aller Betriebskosten, die umgelegt werden können. Ebenso ist aufgeführt, welche Kosten Vermieter nicht auf die Mieter abwälzen dürfen. In Teil zwei der Verordnung sind alle 17 Kostenpositionen aufgeschlüsselt, welche der Definition im ersten Teil der Verordnung entsprechen und vom Vermieter abgerechnet werden können.

Was gehört alles zu den Betriebskosten?

Laut Betriebskostenverordnung können Vermieter folgende Nebenkosten abrechnen:

Grundsteuer
Heizkosten
Kosten für Warmwasser
Kosten der Wasserversorgung
Kosten der Entwässerung
Kosten für den laufenden Betrieb von Personen- und Lastenaufzügen
Kosten der Gebäudereinigung und Bekämpfung von Ungeziefer
Kosten für die Straßenreinigung und Beseitigung von Müll
Kosten für die verbundenen Anlagen zur Heizungs- und Warmwasserversorgung
Kosten für Beleuchtung
Kosten für die Reinigung der Schornsteine
Kosten für die Pflege des Gartens
Kosten für den Hauswart
Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung
Kosten für den Betrieb der Wäschepflegeeinrichtungen
Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Antennenanlagen
sonstige Nebenkosten

Nicht alle Kosten, die dem Vermieter entstehen, zählen automatisch zu den umlagefähigen Betriebskosten. Lassen sich die Ausgaben nicht einer der eben genannten Positionen zuordnen, sind diese laut Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig.

Zu den umlagefähigen Kosten zählen im Einzelnen:

Öffentliche Lasten: Zu den öffentlichen Lasten wird die Grundsteuer gezählt. Die Grunderwerbssteuer dagegen muss der Vermieter selbst zahlen.
Wasserversorgung: Umlagefähig sind hierbei die einzelnen Wasserzähler und die anfallenden Grundgebühren. Auch die Eichung und Wartung der Zähler kann auf die Mieter umgelegt werden. Werden hausintern Wasseraufbereitungsanlagen betrieben, können die Kosten ebenfalls den Mietern überschrieben werden.
Heizung: Die für den Heizungsbetrieb anfallenden Kosten sind umlagefähig. Dazu zählen auch die Aufwendungen für die Wartung, Reinigung und Eichung der Zentralheizung und Abgasanlage.
Warmwasser: Die für die Erwärmung des Wassers und die Reinigung und Wartung der dafür notwendigen Geräte anfallenden Aufwendungen dürfen ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden.
Aufzüge: Verfügt das Wohngebäude über einen Aufzug, sind die Kosten für Reinigung und Wartung umlagefähig. Fallen unvorhergesehene Reparaturen an, sind diese allein vom Vermieter zu zahlen.

Gut zu wissen: Führt der Aufzug nur zu einer einzelnen Wohneinheit, muss der entsprechende Mieter allein für die Kosten aufkommen. In diesem Fall dürfen nicht alle Mietparteien daran beteiligt werden, da der Aufzug nur einem Teil der Bewohner zur Verfügung steht. Wer im Erdgeschoss wohnt, muss dagegen die umlagefähigen Kosten akzeptieren, auch wenn er den Aufzug praktisch kaum nutzt.

Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Dieser Posten umfasst die laufenden Kosten für die Müllentsorgung, die Straßenreinigung oder den Winterdienst. Sperrmüll einzelner Mieter ist von diesen selbst zu zahlen und nicht umlagefähig.
Gartenpflege: Zählt ein Garten, der von den Mietern genutzt werden darf, zur Immobilie, können die Kosten für dessen Pflege auf die Mieter umgelegt werden. Dies betrifft auch Spielplätze, sofern vorhanden.
Versicherungen: Umlagefähig sind die Aufwendungen für die abgeschlossenen Versicherungsverträge in Bezug auf Sturm, Wasser, Feuer und Elementarschäden. Auch die Gebäudehaftpflicht oder die Glasversicherung können Vermieter auf die Mieter umlagern.

Welche Betriebskosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Nicht umgelegt werden dürfen Kosten, die nicht regelmäßig anfallen. Dazu zählen beispielsweise die Kosten für die Verwaltung des Hauses oder die Kosten für Wartungs- und Reparaturarbeiten, die nicht turnusmäßig abgerechnet werden können.

Genauer ist dieser Punkt in §1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung definiert.

Nicht umlagefähig sind demnach:

Kosten für die Gebäudeverwaltung
Wert der vom Vermieter geleisteten Verwaltungsarbeit
Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung

Was ist der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten?

Allgemein werden Betriebskosten und Nebenkosten häufig als Einheit betrachtet. Dies ist jedoch nicht korrekt. Unter Betriebskosten werden Aufwendungen zusammengefasst, welche dem Vermieter fortlaufend entstehen und dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie dienen.

Nebenkosten stehen dagegen für Aufwendungen, die der Vermieter im direkten Zusammenhang mit dem Mietobjekt hat. Damit stellen die Nebenkosten eine Art Oberbegriff dar und die Betriebskosten sind lediglich ein Bestandteil der Nebenkostenaufwendungen.

Vermieter dürfen nur Nebenkosten einfordern, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Finden Mieter im Vertrag den Zusatz „Neben der Miete sind die Nebenkosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen.“ Bedeutet dies, dass Mieter zur Zahlung aller im zweiten Teil der Betriebskostenverordnung aufgeführten Positionen verpflichtet sind.

Im Mietrecht finden auch „sonstige Betriebskosten“ Beachtung. Dies darf nicht als Allgemeinplatz verstanden werden. Mieter müssen auch hierbei nur die Kosten übernehmen, die im Mietvertrag klar definiert werden. Zusätze wie „Mieter zahlen die Nebenkosten“ sind nicht ausreichend und können von den Mietern angefochten werden.

Betriebskostenverordnung