Heizkostenverordnung – was Gebäudeeigentümer wissen sollten
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gilt in Deutschland seit 1981. Sie wurde 2009 neu gefasst und am 16. Oktober 2023 geändert. Sie schreibt vor, wie Gebäudeeigentümer bei einem Miet- und Wohneigentümerverhältnis die Verbrauchserfassung und die Kostenverteilung vorzunehmen haben. In Paragraf 7 ist die Verteilung der Wärmekosten auf die Mieter geregelt.
Rechtskräftig ist aktuell noch die Heizkostenverordnung in ihrer Änderung vom November 2021. Nicht nur für Vermieter, sondern auch für die Mieter legt die Verordnung wichtige Rechte und Pflichten fest.
Wichtige Inhalte der Heizkostenverordnung
Die Heizkostenverordnung ist die rechtliche Grundlage für Vermieter, um die Heizkostenabrechnung zu erstellen. Sie wird regelmäßig an die neuen Technologien und die Anforderungen angepasst. Die Heizkostenverordnung schreibt geeignete Wärmemengenzähler für die Verbrauchserfassung vor.
Mindestens 50 Prozent, aber höchstens 70 Prozent der Heizkosten müssen durch den individuellen Verbrauch begründet sein. Die Heizkostenabrechnung setzt sich aus den individuellen Verbrauchskosten und den Grundkosten für die Bereitstellung von Wärme zusammen. Vermieter müssen die Mieter einmal monatlich über die abgelesenen Verbrauchswerte informieren, wenn sich die Zähler nicht in den Mietwohnungen befinden.
Mögliche Abweichungen von der Heizkostenverordnung
Eine Abweichung von der Heizkostenverordnung ist für Vermieter insofern möglich, als dass sie mit den Mietern vereinbaren können, die Heizkosten nicht nur nach dem Verbrauch abzurechnen. Sind keine Verbrauchserfassungsgeräte installiert, können Sie als Vermieter keine Heizkosten abrechnen.
Der Mieter muss nicht zahlen, wenn der Verbrauch nicht messbar ist und keine Nachweise darüber vorliegen. Die angesetzten Kosten können für den Mieter unverhältnismäßig hoch und daher nicht zumutbar sein. Als Vermieter bekommen Sie nur dann Geld, wenn Sie den Verbrauch erfassen und den Mietern nachweisen können.
Die Novelle der Heizkostenverordnung von 2021 schreibt fernablesbare Heizkostenzähler vor. Die fernablesbaren Zähler schaffen mehr Transparenz für die Mieter. Die Mieter haben ein Recht darauf, einmal monatlich über die Zwischen-Ablesestände informiert zu werden.
Tipp: Auch wenn die Heizkostenverordnung vorschreibt, dass Sie als Vermieter maximal 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen dürfen, können Sie mit den Mietern einen höheren Verbrauchsanteil vereinbaren. Voraussetzung ist, dass der Verbrauch erfassbar ist. Grundsätzlich sollten Sie den Heizkostenverteilungsschlüssel sorgfältig wählen.
Vorrangklausel in der Heizkostenverordnung
Als Vermieter sollten Sie nicht von der Heizkostenverordnung abweichen. Der Paragraf 2 der Heizkostenverordnung wird als Vorrangklausel bezeichnet. Er besagt, dass die Heizkostenverordnung Vorrang vor anderen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen hat.
Eine Ausnahme gilt nur bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. In diesem Fall dürfen Sie von der Heizkostenverordnung abweichen, was jedoch mit Risiken für Sie verbunden ist.
Vorgeschriebene Zähler laut Heizkostenverordnung
Eine wichtige Änderung in der Novelle der Heizkostenverordnung von 2021 sind fernablesbare Zähler. Bei diesen Zählern müssen Sie verschiedene Vorschriften beachten:
- Zähler mit „Walk-by“- oder „Drive-by“ Technologie, die sich in der Nähe des Hauses befinden
- Austausch von nicht fernablesbaren Geräten bis Ende 2026, sodass ab dem 1. Januar 2027 für alle Mietverhältnisse fernablesbare Zähler vorhanden sind
- Anbindung von neu installierten Zählern seit 2023 an digitale Stromzähler (Smart-Meter-Gateway); Übergangsfrist bis Ende 2031, wenn bereits fernablesbare Messgeräte in einem Haus vorhanden sind
- Interoperable Zähler, die untereinander und mit Systemen anderer Hersteller kompatibel sind, um eine sichere Datenübermittlung zu ermöglichen
Ein Austausch von nicht fernablesbaren Geräten muss nur bei wenigen Ausnahmen nicht erfolgen. Als Ausnahmefall gilt beispielsweise, wenn der Modernisierungsaufwand für ein Mietobjekt zu hoch ist. In jedem Fall müssen Sie das als Vermieter umfassend begründen.
Tipp: Messgeräte müssen sich nicht in den einzelnen Wohnungen befinden. Sind die Zähler fernablesbar, müssen die Mieter bei der Ablesung nicht anwesend sein.
Information der Mieter über den Verbrauch
Mit der Pflicht zur Installation fernablesbarer Zähler ist auch die Pflicht zur monatlichen Information der Mieter über den Verbrauch verbunden. Ihre Mieter können Sie über den Verbrauch von Heizungswärme und Warmwasser per E-Mail, App oder per Post informieren.
Die Mitteilung an die Mieter sollte folgende Informationen enthalten:
- Vergleich zum Durchschnittsverbrauch
- Vergleich zum Vorjahresmonat
- Vergleich zum Vormonat
- enthaltene Steuern und Abgaben
- Zusammensetzung der Brennstoffe
- jährliche Treibhausgasemission
Wichtig ist auch, dass Sie Kontaktdaten zu Beratungsstellen angeben. So können sich die Mieter beraten lassen, wenn sie glauben, dass die Abrechnung ungerechtfertigt ist.
Was tun, wenn der Mieter nicht heizt?
Mit der monatlichen Information über den Verbrauch bekommen Mieter einen Anreiz, Heizkosten zu sparen. Wird die Raumtemperatur nur um ein Grad heruntergefahren, kann das bereits eine Einsparung von ca. 6 Prozent ausmachen.
Heizt ein Mieter überhaupt nicht, sinkt die Raumtemperatur zu stark ab. Die Wände kühlen aus. Schlimmstenfalls können sich Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung bilden. Es dauert zu lange, bis die Heizung wieder auf die korrekte Temperatur kommt. Das ist dann wieder mit höheren Kosten verbunden.
Sinnvoller ist es, die Heizung in der Nacht auszuschalten, am Morgen zu lüften und dann die Heizung wieder anzuschalten. Die Raumtemperatur sollte grundsätzlich nicht unter 14 Grad absinken. Achten Sie auch darauf, dass die Heizung regelmäßig entlüftet wird. Nicht immer sind aufwendige Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Heizkosten lassen sich auch schon mit einfachen Mitteln sparen, beispielsweise mit programmierbaren Heizkörperthermostaten.
